
目錄
小資族也能投資房地產?
有點錢的老一輩最喜歡投資不動產,因為不動值多數能保值,又能出租來換取固定收入,在很多人的印象中是種低風險又穩健的投資。
但其實直接買不動產有折舊問題,不是每個地區買房都一定會房價上漲。而出租也其實有蠻多風險,假設都能租出去,也怕租給了不良租客,不幸變成兇宅就更慘了。
然而,投資不動產還是一個可取的選擇,畢竟選對了地區,能回本和賺錢的機會還是很大。只是買不動產需要大筆資金,小資族難道就真的不能參與了嗎?
不動產投資信託
REITs全名是Real Estate Investment Trust,中文一般翻譯成「不動產投資信託」。透過購入相關的ETF或美股,也可以投資不動產。
直接引述維基百科對REITs的定義給大家看:
「不動產投資信託又稱房產信託、地產信託;是一種類似封閉式共同基金,但投資標的物為不動產的投資工具。投資信託由美國國會於1960年創造,主要是藉由不動產的證券化及許多投資人的資金集資,使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。同時投資人又不需要實質持有不動產標的,並可在證券市場交易,因此市場流通性優於不動產。
不動產投資信託的特點是信託主要收入來自租金,因此收益較為穩定,而信託亦必須將未來絕大部分的盈餘用作派息。正因如此,不動產投資信託的派息率遠高於市面一般股票。」
白話點說,就是把各種不動產的價值切割,再轉發行有價證券(股份),讓大眾也可以透過購入這些股份進行不動產的投資。購入這些股份後,就可以享有租金或貸款利息的分潤,如果所投資的不動產升值的話,手上的股份也很大機會跟隨升值。
與REITs一樣也是投資不動產相關的還有MBS,Mortgage Backed Securities,抵押貸款擔保證券,不過MBS更偏向像是債券,這邊先不作詳述,有機會再跟大家說明。
以投資台灣的不動產來說,目前僅有七檔相關的REITs,總管理費不便宜且流動性很低。主要原因大概與法規約束和台灣商辦租金收益偏低有關,像是台灣的REITs採信託制,只能以銀行信託的方式來營運,但美國的REITs採公司制,可以組成公司。而且台灣的REITs殖利率大概只有2-3%,算是比定存好一點點?所以台灣的投資者就算要投資REITs,多半也是選擇投資外國的標的。

除了常見的投資在商辦、購物商場、工業用地,甚至還會有醫院、數據中心、電廠等等。也會有土地出租,或是一些建議物上的設備,像是無線傳輸基地台,都在REITs的範圍。當然,主要還是得看你所投資的REITs,裡面有什麼標的。
由於美國的REITs受到法規限制,九成以上的獲利必須配發給股東,所以股息一般比較高。在租客不怎麼會違約的情況下,現金流的收益是頗穩定的。不過REITs分為兩種你又知道嗎?而且兩種REITs賺錢的方式有很大差異。
股權型REITs(Equity REITs)
股權型REITs是美國的REITs的主流,近九成都是股權型。在美股裡規模最大的是Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares(VNQ),台股也有追蹤美國相關REITs指數的ETF——群益道瓊美國地產ETF(00714)。

股權型REITs就是最典型投資在不動產上,靠實際營運產生收益,主要的收益來自租金。而這種ETF除了台灣因法規所限只能是以銀行信託的方式來營運,外國通常都是直接投資在已組成公司的REITs,有些是所有REITs公司全包,有些是專門投資商廈類的,有些是專門投資基建設備類的。
在太平盛世的時候,股權型REITs的租金收益很穩定,配息也非常吸引人。不過它也有股價波動較大的缺點,比較受到景氣所影響。這其實不難理解,經濟環境不好、生意差,物業當然較難出租,可能要降租,也可能有租客違約。
一些鎖定特定產業的股權型REITs對景氣會更敏感,也會受商業模式改變所影響。就像這次Covid-19爆發,以飯店為主要投資收租的股權型REITs便首當其衝。Covid-19除了讓經濟環境大受打擊,更重要的是有部分改變是永久性、難以逆轉的,例如使更多人更習慣網絡購物,或是部份企業逐漸實施長期的居家辦公。當人們更慣於網絡購買,以商場、百貨公司為主的股權型REITs會大受影響。而長期的居家辦公,影響的當然是商辦型的股權型REITs。
抵押貸款REITs(Mortgage REITs)
看名字是不是有點像前面提及過的Mortgage Backed Securities(MBS)?抵押貸款型REIT約佔一成市場份額,並不算是受到追棒的對象,例子有iShares Mortgage Real Estate ETF(REM)。台股也有追蹤美國相關REITs指數的ETF——FH富時不動產ETF(00712)。
抵押貸款REITs通常可分為分為商用類和住宅類,但它不是直接投資房地產,而是借錢給不動產開發商來投資貸款業務,也會利用短期借貸,來投資比較長期的MBS以及相關資產來賺取利差。是的,名字很像,也的確是有關連。
抵押貸款REITs更像是信貸的概念,更受利率影響。利率上升時,獲利空間較大,績效也會較佳。反之,利率下降時,除了獲利空間縮小,貸款人也可能會提前還款,進一步壓縮獲利。
另一方面,由於抵押貸款REITs也會由短期的資金來投資長期的MBS,能否持續獲得低成本的短期資金是個關鍵,若無法有效持續就會形成風險。
在景氣不佳時,貸款人也可能違約倒帳,所以信用風險也是需要考量的一環。

抵押貸款REITs的亮點就是高殖利率,動輒10%年配息,在低利率的環境下,它的配息是吸引很多投資者的主要原因。但在之前的一些文章中我就說明過,不應該以配息作主要考量,配息要能填息才是賺到的錢。長期來看,當把資本損益也計算進內,雖然殖利率非常誘人,卻不見得整體報酬是比較優勝。不過如果在對的時間投入,還是有機會賺錢的。
有些財經部落客都著重說REITs的優點,把REITs捧得很高,股利穩穩賺好棒棒。很常會避重就輕,缺點只提及一點點甚至乾脆不提的大有人在。但這邊要務實地提醒你,REITs不是壞的東西,但的確風險會比較高,要特別留意購入的時機,個人建議可投資,但投資部位不要太大。我也有投資REITs的產品,但佔我總投資額不到一成,僅供參考。
兩種REITs的股價波動都比較大,雖然配息都頗高,尤其是抵押貸款REITs配息真的很誘人,但還是要記得以「股票」來看待它們而不是債券。
兩者來說,股權型REITs比較適合中期逢低佈局投資,而抵押貸款REITs比較適合短線投資。
經濟不會一直處於低谷,不動產還是一項值得投資的項目。就像是哪怕商辦受到經濟影響,醫院、發電廠、伺服器中心等仍然是很可靠的租金收入來源。
在經過Covid-19洗禮後,很多REITs股價都被打下來,殖利率就顯得更高了。如果認為2020年已經是最壞的情況,2021年會更好的,或許會選擇危機入市REITs?只是投資有風險,個人來說並不建議摸底,若看到REITs有明顯復甦訊號,到時候可以再考慮以閒錢投資。
下一章,會介紹一些美股的REITs ETF。