小資族也能投資房地產？

有點錢的老一輩最喜歡投資不動產，因為不動值多數能保值，又能出租來換取固定收入，在很多人的印象中是種低風險又穩健的投資。
但其實直接買不動產有折舊問題，不是每個地區買房都一定會房價上漲。而出租也其實有蠻多風險，假設都能租出去，也怕租給了不良租客，不幸變成兇宅就更慘了。
然而，投資不動產還是一個可取的選擇，畢竟選對了地區，能回本和賺錢的機會還是很大。只是買不動產需要大筆資金，小資族難道就真的不能參與了嗎？

不動產投資信託

REITs全名是Real Estate Investment Trust，中文一般翻譯成「不動產投資信託」。透過購入相關的ETF或美股，也可以投資不動產。
直接引述維基百科對REITs的定義給大家看：

「不動產投資信託又稱房產信託、地產信託；是一種類似封閉式共同基金，但投資標的物為不動產的投資工具。投資信託由美國國會於1960年創造，主要是藉由不動產的證券化及許多投資人的資金集資，使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。同時投資人又不需要實質持有不動產標的，並可在證券市場交易，因此市場流通性優於不動產。
不動產投資信託的特點是信託主要收入來自租金，因此收益較為穩定，而信託亦必須將未來絕大部分的盈餘用作派息。正因如此，不動產投資信託的派息率遠高於市面一般股票。」

白話點說，就是把各種不動產的價值切割，再轉發行有價證券（股份），讓大眾也可以透過購入這些股份進行不動產的投資。購入這些股份後，就可以享有租金或貸款利息的分潤，如果所投資的不動產升值的話，手上的股份也很大機會跟隨升值。

與REITs一樣也是投資不動產相關的還有MBS，Mortgage Backed Securities，抵押貸款擔保證券，不過MBS更偏向像是債券，這邊先不作詳述，有機會再跟大家說明。

以投資台灣的不動產來說，目前僅有七檔相關的REITs，總管理費不便宜且流動性很低。主要原因大概與法規約束和台灣商辦租金收益偏低有關，像是台灣的REITs採信託制，只能以銀行信託的方式來營運，但美國的REITs採公司制，可以組成公司。而且台灣的REITs殖利率大概只有2-3%，算是比定存好一點點？所以台灣的投資者就算要投資REITs，多半也是選擇投資外國的標的。

除了常見的投資在商辦、購物商場、工業用地，甚至還會有醫院、數據中心、電廠等等。也會有土地出租，或是一些建議物上的設備，像是無線傳輸基地台，都在REITs的範圍。當然，主要還是得看你所投資的REITs，裡面有什麼標的。

由於美國的REITs受到法規限制，九成以上的獲利必須配發給股東，所以股息一般比較高。在租客不怎麼會違約的情況下，現金流的收益是頗穩定的。不過REITs分為兩種你又知道嗎？而且兩種REITs賺錢的方式有很大差異。

股權型REITs（Equity REITs）

股權型REITs是美國的REITs的主流，近九成都是股權型。在美股裡規模最大的是Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares（VNQ），台股也有追蹤美國相關REITs指數的ETF——群益道瓊美國地產ETF（00714）。

股權型REITs就是最典型投資在不動產上，靠實際營運產生收益，主要的收益來自租金。而這種ETF除了台灣因法規所限只能是以銀行信託的方式來營運，外國通常都是直接投資在已組成公司的REITs，有些是所有REITs公司全包，有些是專門投資商廈類的，有些是專門投資基建設備類的。

在太平盛世的時候，股權型REITs的租金收益很穩定，配息也非常吸引人。不過它也有股價波動較大的缺點，比較受到景氣所影響。這其實不難理解，經濟環境不好、生意差，物業當然較難出租，可能要降租，也可能有租客違約。

一些鎖定特定產業的股權型REITs對景氣會更敏感，也會受商業模式改變所影響。就像這次Covid-19爆發，以飯店為主要投資收租的股權型REITs便首當其衝。Covid-19除了讓經濟環境大受打擊，更重要的是有部分改變是永久性、難以逆轉的，例如使更多人更習慣網絡購物，或是部份企業逐漸實施長期的居家辦公。當人們更慣於網絡購買，以商場、百貨公司為主的股權型REITs會大受影響。而長期的居家辦公，影響的當然是商辦型的股權型REITs。

抵押貸款REITs（Mortgage REITs）

看名字是不是有點像前面提及過的Mortgage Backed Securities（MBS）？抵押貸款型REIT約佔一成市場份額，並不算是受到追棒的對象，例子有iShares Mortgage Real Estate ETF（REM）。台股也有追蹤美國相關REITs指數的ETF——FH富時不動產ETF（00712）。

抵押貸款REITs通常可分為分為商用類和住宅類，但它不是直接投資房地產，而是借錢給不動產開發商來投資貸款業務，也會利用短期借貸，來投資比較長期的MBS以及相關資產來賺取利差。是的，名字很像，也的確是有關連。

抵押貸款REITs更像是信貸的概念，更受利率影響。利率上升時，獲利空間較大，績效也會較佳。反之，利率下降時，除了獲利空間縮小，貸款人也可能會提前還款，進一步壓縮獲利。
另一方面，由於抵押貸款REITs也會由短期的資金來投資長期的MBS，能否持續獲得低成本的短期資金是個關鍵，若無法有效持續就會形成風險。
在景氣不佳時，貸款人也可能違約倒帳，所以信用風險也是需要考量的一環。

抵押貸款REITs的亮點就是高殖利率，動輒10%年配息，在低利率的環境下，它的配息是吸引很多投資者的主要原因。但在之前的一些文章中我就說明過，不應該以配息作主要考量，配息要能填息才是賺到的錢。長期來看，當把資本損益也計算進內，雖然殖利率非常誘人，卻不見得整體報酬是比較優勝。不過如果在對的時間投入，還是有機會賺錢的。

有些財經部落客都著重說REITs的優點，把REITs捧得很高，股利穩穩賺好棒棒。很常會避重就輕，缺點只提及一點點甚至乾脆不提的大有人在。但這邊要務實地提醒你，REITs不是壞的東西，但的確風險會比較高，要特別留意購入的時機，個人建議可投資，但投資部位不要太大。我也有投資REITs的產品，但佔我總投資額不到一成，僅供參考。

兩種REITs的股價波動都比較大，雖然配息都頗高，尤其是抵押貸款REITs配息真的很誘人，但還是要記得以「股票」來看待它們而不是債券。
兩者來說，股權型REITs比較適合中期逢低佈局投資，而抵押貸款REITs比較適合短線投資。

經濟不會一直處於低谷，不動產還是一項值得投資的項目。就像是哪怕商辦受到經濟影響，醫院、發電廠、伺服器中心等仍然是很可靠的租金收入來源。
在經過Covid-19洗禮後，很多REITs股價都被打下來，殖利率就顯得更高了。如果認為2020年已經是最壞的情況，2021年會更好的，或許會選擇危機入市REITs？只是投資有風險，個人來說並不建議摸底，若看到REITs有明顯復甦訊號，到時候可以再考慮以閒錢投資。

下一章，會介紹一些美股的REITs ETF。